산업단지를 조성하거나 택지개발 등을 한다고 공고가 나면,
이후 토지를 수용하는 과정이 있게 되는데,
협의에 의한 토지 매수가 이루어 지지 않을 경우, (지방 또는 중앙)
토지수용위원회를 통하여 강제수용절차가 이루어집니다.
그래서 일반인의 입장에서는 ‘국가가 내 땅을 강제로 뺏어갔다’
또는 ‘내가 동의를 해 주지 않았는데 소유권이전등기가 넘어갔다’고
오해를 하는 분들이 있는데, 오늘은 공익사업으로 발생하는
토지수용과 관련된 절차에 대해서 알아보는 시간을 갖겠습니다.

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공익사업의 종류는 무수히 많습니다. 공익사업법에서도
“국방·군사에 관한 사업, 철도·도로사업, 공원이나 묘지, 연구소․박물관,
주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업 등등을 규정하고 있습니다.

공익사업의 필요에 따른 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나
사용하는 절차 및 그에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정하기 위해
“공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
(간단히 ”공익사업법“이라고 합니다)이 있습니다.

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공익사업에 편입되는 토지라는 통지를 받으면,
그 내용을 열람하고 이의가 있으면 이의신청을 할 수가 있습니다.
그리고 사업시행자측과 협의에 의한 토지매수가 절차가 진행됩니다.
그런데 사업시행자측과 협의매수가 안 되면 토지수용위원회를
통한 강제수용이 있게 되고, 토지소유자는 강제수용에 대해서
이의신청을 하거나 행정소송을 제기할 수 있습니다.

토지수용에 관련된 분쟁을 보면, 사업인정이나 수용의 필요성에
대해서 다투는 사건은 극히 일부이고, 대부분 보상금액에 대한
다툼입니다.. 즉 보상금액이 적다는 이유로,
보상금의 증액을 요구하면서 이의를 신청하거나 행정소송을
제기합니다.

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보상금액은 원칙적으로 공익사업이 인정․고시된 시점의 해당 토지에
 대한 공시지가를 기준으로 보상금액을 정하고 있습니다.
그리고 이러한 해당 토지에 대한 공시지가는 토지이용상황이나
주변환경, 자연적 사회적 조건 등이 유사한 표준지를 선정하여 이루어집니다.
그런데 토지마다 그 위치이나 형상, 이용상황, 토지이용계획사항 등이
다르기 때문에 이러한 요인들과 지가변동율 등을 모두 참작하여 보상금액이 정해집니다. 

인근 지역에서도 토지수용이 된 보상선례가 있다면 당연히 참작을 하겠지만,
일반적인 개인 간의 거래사례는 단순히 참고자료에 불과할 수 있습니다.
왜냐하면 개인 간의 토지거래에서는 공익사업에 따른 개발이익이 포함되어
있거나 투기적인 거래일 가능성이 높아 정상적으로 형성된 가격이라고 보기 어렵기 때문입니다.
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